2022 год перевернул устоявшиеся бизнес-модели, стратегии российских компаний и международного бизнеса, который имел тесные связи с экономикой России. Под влиянием санкций и геополитических рисков многие из иностранных компаний поспешили заявить о приостановке или ликвидации своего бизнеса в стране. Безусловно, структурные изменения в экономике и бизнесе влияют на рынок офисной недвижимости. Учитывая тот факт, что основная бизнес-активность сосредоточена в Москве, рынок недвижимости здесь наиболее чувствителен к происходящим событиям.
Спустя всего лишь два года с начала пандемии офисная недвижимость сталкивается с новыми вызовами, на фоне которых перевод на удаленку сегодня уже не кажется таким устрашающим трендом для сектора. Вопрос о том, будут ли нужны офисы бизнесу, имеет однозначно положительный ответ, гораздо острее стоит вопрос о том, кто останется и в каком объеме сохранится бизнес на кратко- и среднесрочном горизонте, а также какой эффект оказывает на рынок офисной недвижимости уход международных компаний.
Факторы, которые влияют на рынок офисной недвижимости
1. Экстремально низкий объем нового качественного предложения
В последние пять лет, 2016–2020 годы, офисный девелопмент в буквальном смысле остановился, среднегодовой объем был на уровне 290 тыс. кв. м. Предпосылки к увеличению объема строительства наметились еще в 2019 году благодаря увеличению спроса до исторических максимумов, но пандемия и впоследствии обострение геополитической ситуации негативно сказались на желании девелоперов запускать новые проекты.
На 2022–2023 годы к вводу в эксплуатацию заявлено чуть более 1 млн кв. м, из них треть строится под нужды конкретных компаний, еще 10% уже реализовано. 20% из строящегося объема приходится на офисы за МКАД. Таким образом, внутри МКАД для аренды и частично покупки в строящихся объектах доступно лишь 370 тыс. кв. м, из которых половина приходится на сегмент класса А. В добавление к малым объемам спекулятивного строительства сохраняются высокие риски переноса сроков завершения объектов ввиду сложностей с поставками материалов и оборудования. Поэтому сохраняется вероятность дальнейшего сокращения объема нового строительства, заявленного к вводу на 2022–2023 годы.
Хотя строительство проектов, старт которых пришелся на период до начала специальной военной операции, продолжается, их количество ограничено. Можно с уверенностью говорить о продолжающемся тренде острого дефицита качественных новых офисных площадей.
2. Девелоперы жилой недвижимости на офисном рынке
Сокращение интереса девелоперов к офисному рынку и, как следствие, замедление темпов строительства в течение последних десяти лет обусловлены уменьшением доходности и сохраняющимися рисками относительно уровня спроса. Драйвером к строительству коммерческой недвижимости для жилищных застройщиков стали льготы правительства Москвы на изменение вида разрешенного использования земли за счет создания мест приложения труда. Заявленный объем коммерческих площадей со стороны девелоперов жилой недвижимости оценивается в 2,5 млн кв. м, однако перспектива и горизонт их реализации очень туманны.
В сложившейся экономической ситуации высокая стоимость финансирования, невозможность использования западных материалов и оборудования, как и привлечения европейских и американских специалистов, стали дополнительными вызовами для девелоперов, которым понадобится время, чтобы перенастроить большинство процессов.
3. Рост вторичного предложении на офисном рынке
Ключевым вызовом, особенно для сегмента класса А, становятся предложения субаренды и переуступки прав аренды. В каждый кризис субаренды формируют отдельный офисный субрынок, однако масштабы этого субрынка разные в отдельные кризисные периоды ввиду отличных драйверов его формирования. Текущий объем уже существенно выше пикового значения во время кризиса 2009 года, в сегменте класса А он составлял 70 тыс. кв. м против текущего объема 120 тыс. кв. м, который продолжит увеличиваться до конца 2022 года. Основную долю составляют международные компании. На российский бизнес приходится 20%, площади высвобождаются частично в связи с оптимизацией бизнеса, а также ввиду высвобождения площадей, ранее арендованных на будущий рост, который пока встал на паузу. Мы не исключаем вывода дополнительных площадей российскими компаниями, однако их доля не будет сопоставима с предложением иностранных компаний.
Сценарии развития ситуации с международными компаниями в России
403 международные компании, офисы которых расположены в Москве, сделали публичные заявления о своем дальнейшем статусе в России, из них 20% объявили о ликвидации бизнеса. Остальные либо формулируют финальное решение, либо уже передали/продали бизнес российским партнерам, либо ограничились остановкой инвестиций в развитие российского бизнеса в той или иной степени. Исходя из заявлений компаний и нашего опыта, основанного на тесном взаимодействии с международным бизнесом, 80%, объявивших о выходе из России, еще не запускали эти процессы и продолжают работу над дальнейшей стратегией своего присутствия. При этом есть ряд компаний, которые еще не сделали публичного заявления, но с высокой долей вероятности покинут российский рынок.
Компании, которые сделали заявления о приостановке/ликвидации своего бизнеса в России, занимают 1 млн кв. м, из которых 630 тыс. кв. м приходится на офисы класса А.