Большой объем льготной ипотеки вынуждает Центробанк ужесточать денежно-кредитную политику
Центробанк в пятницу, 15 сентября, поднял ключевую ставку на 1 п.п., до 13% годовых, что стало третьим повышением подряд. В предыдущий раз ключевая ставка была повышена сразу на 3,5 п.п. Свое решение регулятор, в частности, объяснил тем, что большой объем льготной ипотеки вынуждает проводить более жесткую денежно-кредитную политику (ДКП). Действующие госпрограммы ипотечного кредитования снижают влияние решений по ключевой ставке на динамику кредитования, указал ЦБ.
Сможет ли повышение ключевой охладить спрос на жилье и насколько еще подорожает ипотека — рассказываем вместе с экспертами.
Рыночная ипотека продолжит дорожать
После сегодняшнего решения регулятора ставки по рыночным жилищным кредитам, в первую очередь на вторичное жилье, продолжат расти в пределах 1 п.п. или даже выше, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Ставки по рыночной ипотеке могут увеличиться с тем же шагом, что и ключевая ставка. Но в разрезе банков изменения могут быть неоднородными, а рост ставок в некоторых случаях более значимым», — считает управляющий директор по валидации «Эксперт РА» Юрий Беликов.
По его мнению, это связано с тем, что некоторые банки медлили с пересмотром ставок по рыночным программам, повышая их не так сильно, как выросла ключевая ставка еще в августе. Такое поведение кредиторов обусловлено ожиданием большей определенности политики ЦБ. Сегодняшнее решение дает понять, что регулятор намерен придерживаться более жесткой ДКП, пока не будет достигнута цель снижения инфляции в целевой коридор, подчеркнул Беликов.
Ставки по рыночным программам вслед за ключевой повысятся на 1 п.п.
Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов согласен с коллегой и допускает рост рыночных ипотечных ставок на более чем 1 п.п. «Средние ставки по рыночной ипотеке вырастут линейно — в пределах 1 п.п., в каких-то случаях чуть меньше, например для корпоративных клиентов. Но в каких-то случаях рост может быть выше, например в случае с высокорискованными заемщиками», — уточнил он.
Увеличения ставок по рыночной ипотеке на 1 п.п. ожидает и управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Если раньше банки могли ожидать, что повышение ключевой ставки носит краткосрочный характер и повышать ставки умеренно, то текущие действия регулятора и его риторика свидетельствуют о среднесрочной тенденции», — сказал Доронкин.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова прогнозирует более сдержанное подорожание ипотеки. «Рост средней по рынку ставки, скорее всего, будет в пределах 0,5–0,75 п.п., поскольку дальнейшее их повышение еще больше ограничит поступление новых заявок на фоне ужесточения регуляторных требований», — пояснила свою точку зрения Ирина Носова.
При этом рынок новостроек решение регулятора с точки зрения подорожания ипотеки затронет в меньшей степени, поскольку здесь основные выдачи приходятся на льготные программы, ставки по которым пока остаются неизменными, добавили эксперты.
Какие ставки по ипотеке сейчас
По последним данным института жилищного развития «Дом.РФ», в сентябре средняя ставка по рыночным программам на новостройки составляет 13,76%, на вторичное жилье — 13,97%, по рефинансированию — 13,85% годовых. Для сравнения, в июле средние ставки по рыночной ипотеке на новостройки составляли 11,06%, на вторичное жилье — 11,16%. По льготным программам ставки в разы ниже. Например, средняя ставка по дальневосточной ипотеке составляет 1,68% (максимум по программе — 2%), по IT-ипотеке — 4,5% (максимум — 5%), по семейной ипотеке — 5,53% (максимум — 6%), по ипотеке с господдержкой —7,54% (максимум — 8%).
Спад наступит в октябре
Дальнейшее подорожание рыночной ипотеки приведет к снижению спроса в первую очередь на вторичное жилье, но эти последствия будут заметны только в октябре-ноябре, говорят аналитики. По словам Ирины Носовой, психологическим барьером по ипотечной ставке выглядит уровень в 15%. Выше данной величины риски ухудшения качества обслуживания долга со стороны заемщиков существенно возрастают при прочих равных условиях. Поэтому доминирующая доля ипотечных выдач будет формироваться льготными программами. «Скорее всего, спрос просядет в октябре, так как пока он поддерживается заключением ипотечных сделок на заранее одобренных условиях», — пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.
По оценкам «Эксперт РА», в сегменте новостроек доля рыночных ипотечных выдач снизится до уровня менее 10%. «В ноябре-декабре ипотечные выдачи (в сегментах ДДУ и не-ДДУ в совокупности) могут упасть на 25–30% относительно месячного уровня, характерного для периода с января по август 2023 года», — сказал Юрий Беликов.
По мнению Михаила Доронкина, на фоне повышения ключевой ставки спрос в рамках льготных программ может дополнительно вырасти, поскольку даже с учетом снижения размера субсидий для банков разрыв в ставках по льготным и рыночным программам останется значительным. При этом по рыночным программам произойдет заметное снижение, прежде всего — на вторичном рынке. «Дополнительное давление на спрос окажет ужесточения регулирования ипотеки с 1 октября в четвертом квартале, что также выразится в росте ставок по кредитам с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой заемщика», — добавил эксперт.
Рынок вторичного жилья уже испытывает отток покупателей на первичный рынок, где действуют льготные программы, эта тенденция усилится, продолжил Александр Цыганов. Что касается новостроек, то здесь сейчас есть факторы, которые охладят спрос (повышение первого взноса по льготным программам, людям потребуется время, чтобы накопить сумму), а также действуют факторы, которые, наоборот, его подогревают — это как раз переток покупателей с рынка вторичного жилья, отметил эксперт. «Поэтому определенный эффект от повышения первоначального взноса может быть съеден переходом части потенциальных покупателей со вторичного рынка жилья, где ипотека станет еще дороже. В целом спрос сократится, но я не думаю, что это влияние на рынок будет катастрофичным», — считает он.
Дальнейшее подорожание рыночной ипотеки приведет к снижению спроса в первую очередь на вторичное жилье
Читайте также: Минфин намерен сократить долю льготной ипотеки до 50%
Скидки — на вторичке, акции — на новостройки
Наряду с дорожающей ипотекой давление на спрос будут оказывать высокая стоимость недвижимости и возросшая долговая нагрузка населения. В таких условиях застройщики не заинтересованы в снижении цен, потому что восстановить спрос до прежних уровней все равно не получится. «В результате в течение как минимум пары лет мы можем наблюдать довольно странное состояние рынка с законсервированными завышенными ценами и растущей долей нереализованных простаивающих лотов», — отметил управляющий директор по валидации «Эксперт РА». «Ранее такую картину уже можно было наблюдать в сегментах премиум и бизнес. Теперь это может отчасти транслироваться и на комфорт с экономом», — сказал он.
При этом на рынке вторичного жилья в ближайшее время могут вырасти скидки, не исключил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета. «Дальнейшее повышение ипотечных ставок может вызвать дополнительные скидки — покупатели будут просить уступить какую-то сумму от стоимости квартиры (2–3–5%), мотивируя это тем, что они должны больше платить по ипотеке. Продавцы могут пойти на такие уступки, но это будет отражаться не в цене предложения, а в цене в договоре», — пояснил эксперт.
Если говорить о динамике цен на рынке новостроек, то вторичный рынок в этом плане будет ограничителем для роста, поскольку уже сейчас готовое жилье оказывается по стоимости выгоднее, добавил Александр Цыганов. Среди тенденций, которые могут усилиться осенью, — расширение акций от девелоперов. «В случае существенного снижения спроса в октябре застройщики и банки вновь начнут изобретать различные предложения, которые могли бы оживить интерес со стороны населения. Так, падение спроса будет менее существенным», — пояснила Ирина Носова.
Читайте также: