В каких случаях в текущих условиях стоит покупать недвижимость, а в каких нет, рассказываем вместе с экспертами
В период резких валютных колебаний и повышения ставок по ипотеке традиционно повышается спрос на рынке жилья. Люди спешат оформить кредит по ранее одобренным заявкам и сохранить свои сбережения, инвестировав в недвижимость.
Спросили у аналитиков, насколько сейчас подходящее время для покупки квартиры, в каких случаях стоит отложить это решение, а в каких нет.
Стоит ли покупать недвижимость
Универсального рецепта, покупать жилье или нет в период экономической турбулентности и даже при стабильной ситуации, нет. Но есть экономические показатели, которые стоит учитывать при принятии такого решения. Основные из них — это стоимость недвижимости, ипотечные ставки и наличие средств на покупку или обслуживание ипотеки.
«Покупать или нет — личный выбор конкретной семьи. Но в данной ситуации, когда цены на недвижимость находятся на пике, главный фактор — это наличие средств на первоначальный взнос, на подушку безопасности (оплата трех-четырех месяцев ипотеки) и уверенность в стабильности дохода, позволяющего обслуживать ипотечный кредит, что актуально для большинства», — говорит замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
По ее мнению, недвижимость сейчас можно рассмотреть как инструмент сохранения капитала от инфляции. Инвестиции в жилье с целью извлечения рентного дохода уже много лет остаются инструментом ультраконсервативных инвесторов, поскольку реальная доходность в этом бизнесе крайне низкая. Многие опытные инвесторы используют этот инструмент для диверсификации портфеля. Люди, инвестирующие на стадии строительства, должны понимать, что во многом разделяют риски девелопера, отмечает Татьяна Школьная.
«Сейчас, когда ключевая ставка повысилась до 12% и наступает период сезонной активности на рынке недвижимости, есть время подумать, взвесить все за и против, поискать интересные предложения, а сбережения можно инвестировать в какие-то краткосрочные продукты», — говорит эксперт. Например, пока подбираете жилье, можно воспользоваться краткосрочным вкладом. Тем более что многие банки сейчас предлагают двузначные проценты, добавила заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.
Читайте также: Падение спроса и цен: что ждет рынок вторичного жилья после роста ставок
Цены на пике
Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева не рекомендует спешить с покупкой недвижимости, поскольку повышение ставок увеличивает размер ипотечных платежей, а цены остаются высокими. «Рынок недвижимости перегрет, и повышение кредитных ставок будет способствовать сокращению спроса и, как следствие, окажет ценовое давление», — отмечает Наталия Пырьева. По ее мнению, осенью цены могут снизиться, в то время как снижения ставок не ожидается. «Поэтому выгоднее вернуться к вопросу с покупкой жилья после того, как продавцы будут готовы на большие скидки. Покупку жилья за свой счет можно отложить на некоторое время и положить деньги на вклад — получить процент, а также дождаться коррекции цен на рынке недвижимости», — рассказала она.
Согласен с коллегой руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Цены сейчас перегреты и на первичном рынке, и на вторичном. Ипотека стала дорогой: после повышения ключевой ставки банки подняли ставки по кредитам до психологически запретительного уровня. По крупным банкам сегодня ставки по рыночной ипотеке начинаются от 13,4–13,5% годовых и выше», — рассказывает Олег Репченко.
На фоне высоких цен и ставок по ипотеке спрос просядет, что будет давить на стоимость жилья, считает эксперт. «Цены на вторичке в течение ближайшего года могут просесть на 10–15%, если ситуация кардинально не изменится. Новостройки тоже не все покупаются в льготную ипотеку, и застройщикам, возможно, придется пересмотреть цены. Идти на прямое понижение они не любят, так что вырастут скидки и число акций», — прогнозирует он.
Помимо этого, негативным фактором для принятия решения эксперты называют ажиотажное поведение покупателей на рынке жилья. «Решения о покупке недвижимости, принятые на фоне эмоций, могут впоследствии обойтись очень дорого», — отмечает Татьяна Школьная. «Не стоит покупать недвижимость на ажиотаже. В ближайшее время станет понятно, достаточно ли ключевой ставки 12%, чтобы прекратить ослабление рубля, или ЦБ придется повышать ставку и дальше», — добавил Олег Репченко.
Читайте также: Как изменится платеж по ипотеке в мегаполисах после роста ключевой ставки
В приоритете льготные программы
Но есть случаи, когда покупка жилья и в текущих условиях может быть выгодной. Например, если квартира приобретается по льготным ипотечным программам, ставки по которым сейчас гораздо ниже рыночных: по семейной — до 6% годовых, по льготной на новостройки — до 8%. «Это актуально для тех потребителей, которые рассматривают покупку квартиры в проектах массового сегмента», — пояснила исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «По проектам более дорогого сегмента застройщики будут предлагать различные варианты скидок и программы субсидирования от застройщиков. Когда начнут появляться такие программы, можно воспользоваться данными возможностями. Если говорить о макроэкономических факторах, то на фоне падения рубля и роста инфляции покупка недвижимости выглядит наиболее логичным вложением», — добавила эксперт.
Покупку жилья в ипотеку сейчас можно рассмотреть, если речь идет об острой необходимости в улучшении жилищных условий, добавила аналитик ФГ «Финам». «Несмотря на текущее повышение ставок, кредит можно будет рефинансировать после их снижения. При этом эра низких ипотечных ставок в целом подходит к концу, и пока нет оснований полагать, что государство будет в среднесрочной перспективе разрабатывать новые инструменты с льготными ставками», — отметила эксперт.
Покупать жилье в текущих условиях можно, если человеку нужно срочно решить жилищный вопрос или у него на руках есть крупная сумма денег, например наследство, согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Читайте также: Путин пообещал продолжить льготные ипотечные программы
Важно учитывать финансовые возможности
Если речь идет о покупке жилья в ипотеку, то к этому решению нужно подходить взвешенно, особенно в случае с рыночными программами банков, отмечает Олег Репченко. Нужно учитывать свои реальные доходы и не брать первое попавшееся предложение, отмечает эксперт. «Нужно, как и обычно, хорошо мониторить рынок, искать выгодные предложения, торговаться. Если есть вариант, который устраивает покупателя, то можно брать», — говорит он.
Самое важное при покупке недвижимости — четкое понимание своих финансовых возможностей на длительный горизонт, добавила Татьяна Подкидышева. «Если есть сомнения в стабильности своего дохода в будущем, то, скорее всего, покупка жилья будет преждевременным решением», — предупредила она.
Похожую точку зрения высказала замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. «Фактически единственным запретительным фактором для ипотеки является отсутствие постоянного дохода. Но выбирать объекты стоит тщательно, проводить комплексную оценку будущего жилья», — заключила она.
Читайте также: